מס על השכרת דירה

ראשית, יודגש כי גם כאשר מקבל ההכנסה הוא תושב חוץ, ההכנסה כפופה למס בישראל, ולמדינת ישראל זכות המיסוי הראשונה.

מס על השכרת דירה על ידי יחיד, בין אם על ידי יחיד תושב ישראל, ובין אם על ידי תושב חוץ, אפשרי בשלושה מסלולים:

1. מסלול פטור ממס.
2. חיוב מס מופחת בשיעור של 10%.
3. חיוב במס על פי מדרגות המס.

ניתן לבחור בכל שנה את מסלול המס המועדף.

יובהר, כי בהתאם לטיוטת חוזר רשות המסים, בנושא סיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים – פסיבית או אקטיבית שפורסם בפברואר 2018, הכנסה מהשכרת 10 דירות ומעלה הינה הכנסה אקטיבית (מעסק), ובנוסף יש לבחון הכנסה מהשכרת 5 דירות ומעלה – האם בנסיבות העניין, מדובר בהכנסה פסיבית או אקטיבית. 

ביחס להכנסה אקטיבית, אין זכאות לחיוב במס בהתאם למסלול הפטור ו/או בהתאם למסלול 10%.

לקישור לטיוטת החוזר – לחץ כאן

  

1. מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)

בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990 נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על השכרת דירה בישראל:
1. הדירה משמשת למגורים (בהתאם לעמדת מס הכנסה, השכרה לתקופת זמן קצרה כמו airbnb אינה נחשבת השכרה למגורים).
2. הדירה איננה חלק מעסק (על פי טיוטת חוזר מס הכנסה אדם המעסיק עד חמש דירות אינו מפעיל עסק), או רשומה בספרי העסק.
3. הדירה מושכרת ליחיד (יש חריג לכלל זה, ניתן להשכיר לחברות שמטרתן סיוע לדיור אך לצורך כך יש לקבל אישור מראש).
4. בעל הדירה מחזיק אישור חתום בו השוכר מצהיר כי הדירה משמשת למגורים (ניתן לכתוב את התנאי בחוזה).

תקרת הפטור נכון לשנת 2019 הינה סך של 5,090 ₪ בחודש (5,030 בשנת 2018).

כאשר ליחיד מספר דירות מושכרות, יש לקחת בחשבון את הסך הכולל של ההכנסה מהשכרת הדירות.

ככל וההכנסה מהשכרת הדירה עולה על התקרה, יקטן הסכום.

לדוגמה:
הכנסה – 6,000
סך הפטור – 5,090
סכום העודף מעל תקרת הפטור – 910
סכום הפטור המעודכן – 5,090-910=4,180
סכום חייב במס – 6,000-4,180= 1,820

ההכנסה מהשכרת דירה נחשבת כהכנסה פסיבית, והמס יחושב בהתאם למדרגות המס הרלוונטיות – מדרגת המס הנמוכה ביחס להכנסה פסיבית היא בשיעור של 31% או בשיעור של 10% לאדם בן 60 ומעלה – מדרגת המס עולה ככל שלמשכיר ישנה הכנסה חייבת נוספת בישראל.
כמו כן, ניתן לדרוש הוצאות יחסיות כנגד ההכנסה החייבת ובכך להפחית את חבות המס.

במסלול זה אין חובה להגיש דוח לרשות המסים בגין ההכנסה מהשכרת הדירה, במידה והינה פטורה במלואה. במידה ואינה פטורה במלואה, יש חובה להגיש דוח לרשות המסים.

2. מסלול חיוב במס מופחת 10%

במסלול זה רשאי לדווח בעל נכס בתנאים הבאים:
1. הדירה משמשת למגורים.
2. ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק – כאמור רשות המסים אוחזת בדעה כי הכנסה מהשכרת עד חמש דירות איננה הכנסה מעסק.
3. לא נדרשו הוצאות על ידי בעל הנכס – המס משולם על ההכנסה ברוטו, ללא ניכוי הוצאות כלשהן.

למען הסר ספק, לא ניתן לדרוש פטור מכוח "חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990" וגם שיעור מופחת של 10% על הכנסת שכ"ד מאותה דירת מגורים אולם ניתן להחיל את המסלולים על דירות שונות במסגרת מגבלות מסוימות .

במסלול זה יש להגיש דוח לרשות המסים – במידה וזו ההכנסה היחידה ניתן להגיש דוח מקוצר (ביחס להכנסה זו בלבד, ולשלם את המס על השכרת הדירה).

3. חיוב במס לפי מדרגות המס

במסלול זה ישולם מס מלא על ההכנסה נטו, בהתאם למדרגות המס הרלוונטיות. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות, לרבות הוצאות פחת. מסלול זה מחייב הגשת דו"ח שנתי לרשות המסים.

משרד ישועה נחמני ייעוץ מס והשקעות הוקם על ידי עו"ד ורו"ח יוסי ישועה ורו"ח דוד נחמני, בוגרי המחלקה המקצועית של רשות המסים.

לייעוץ בנושא, פנה בטלפון 03-7737070 או במייל office@naye.co.il