החלטת מיסוי 12/11

העובדות:

1. חברה ישראלית רשומה כ"עוסק" עפ"י חוק מע"מ.

2. בבעלות החברה דירות המושכרות בשכירות מוגנת בהתאם לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").

3. הדירות נרכשו לפני חקיקת חוק מע"מ.

4. בכוונת החברה למכור את הדירות, לרבות זכויות בניה הצמודות אליהן.

5. מכירת הדירות כרוכה בהוצאות שונות, לרבות בגין שמאים ועורכי דין.

הבקשה:

היבטי החיוב במע"מ בשל מכירת הדירות המושכרות בשכירות מוגנת עפ"י חוק הגנת הדייר וזכויות הבנייה הצמודות להן.

החלטת המיסוי ותנאיה:
​
1. עיסקה של השכרת מקרקעין בשכירות מוגנת עפ"י חוק הגנת הדייר, וכן עיסקה של מכירת מקרקעין המושכרים כאמור, הן עסקאות פטורות ממס עפ"י סעיף 31(2) לחוק מע"מ.

2. לעומת זאת, העיסקה של מכירת זכויות הבניה חייבת במע"מ בשיעור מלא, הואיל וחוק הגנת הדייר אינו חל על זכויות בנייה אלא רק על הנכס המושכר בפועל.

3. עפ"י סעיף 10 לחוק מע"מ, המחיר של עיסקת מכר זכויות הבנייה ייקבע עפ"י שווי השוק של זכויות כאמור.

4. עפ"י סעיף 41 לחוק מע"מ, מס התשומות בגין ההוצאות המתייחסות למכירת הדירות המושכרות בשכירות מוגנת לא יותר בניכוי ואילו מס התשומות הקשור למכירת זכויות הבניה יותר בניכוי.

לכן, לעניין שיעור ניכוי מס התשומות יחולו הוראות תקנה 18 לתקנות מע"מ.