החלטת מיסוי 1862/10
החלת הוראות סעיף 67 על תוכנית איחוד וחלוקה ללא רצף קרקעי
עובדות:
1. חברת X (להלן: "היזם") הינה בעלת הזכויות במס' חלקות, חלקן לבד וחלקן במושע יחד עם אחרים. חלקות אלו הינן חלקות גובלות ורצופות פיזית ובזעת היזם והבעלים האחרים של חלקות אלו לאחד חלקות אלו לחלקה אחת (להלן: "המגרש הגרעיני").
2. זכויות הבניה המגרש הגרעיני הן בשיעור של כ- X%, למעט החלקות שייעודן הינו דרך ושהינן בבעלות העירייה. היזם ושותפיו יוזמים הקמת מגדל מגורים על המגרש הגרעיני, אולם זכויות הבנייה הקיימות אינן מספיקות למגדל המתוכנן, בהתאם למגעים שניהלו היזם ושותפיו עם מוסדות התכנון התגבשה האפשרות כדלקמן:
ככל שימצא היזם אפשרות עם בעלי מגרשים סמוכים, כולם או חלקם, בתכנית של איחוד במסגרתה יופשרו לצרכי ציבור (גנים, בתי ספר וכיו"ב) שטחים בהיקף של כ- Y דונם יהיה ניתן להכין תוכנית לפיה זכויות בעלי המגרשים הסמוכים (שמשטחם יופרשו שטחים לצרכי ציבור) "ינויידו" למגרש הגרעיני באופן הזכויות הבניה שהיו להם ינוצלו במגרש הגרעיני ביעוד למגורים ובתוספת של אחוזי בניה בשיעור Z%.
מגרשי הבעלים הסמוכים אינם גובלים פיזית עם המגרש הגרעיני וחלקם אף לא גובלים ביניהם.
"ניוד" הזכויות בעלי המגרשים הסכומים למגרש הגרעיני יתבצע בדרך של תוכנית של איחוד וחלוקה במסגרתה יכנסו כלל המגרשים, של היזם, שותפיו ובעלי המגרשים הסמוכים, לתכנית אשר בסופה (לאחר האיחוד והחלוקה) יופרשו שטחי ציבור לטובת העירייה במגרשים הסמוכים ובעליהן יקבלו זכויות במגרש הגרעיני.
הבקשה:
על התכנית האמורה יחולו הוראות סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק") גם אם התוכנית תאושר לתוכנית לאיחוד וחלוקה ללא רצף קרקע.
החלטת המיסוי, נימוקיה ותנאיה:
1. בהתאם לרקע העובדתי המתואר קיימת אפשרות לבצע את התוכנית של איחוד וחלוקה בדרך של הכללת כל החלקות שאינן גובלות בתוך "הקו הכחול" של תשריט התוכנית. "הקו הכחול" אשר יצור רף טריטוריאלי בין כל המגרשים יהיה מה שמכונה "צינור" אשר מבחינה תכנונית אין לו כל ערך עצמאי אלא תפקידו ליצור באופן מלאכותי רצף טריטוריאלי בין החלקות שהן בלבד, באופן מהותי, נשוא התכנון שבתוכני. משמעותו של "צינור" זה בולטת ביתר שאת לאור העובדה שה"צינור" עובר בכבישים וברחוב ציבורי.
אפשרות זו של יצירת קו כחול "צינורי" יוצרת באופן מלאכותי בעלי זכויות הרשאים להתנגד לתוכנית וכן יוצרת הרחבה של התוכנית לא צורך תכנון אמיתי.
2. בעקבות הפסיקה האחרונה והנחיית המשנה ליועמ"ש לממשלה לפיה מוסד תכנוני יכול ויאשר איחוד וחלוקה גם כאשר אין רצף קרקעי פיזי ובלבד של אף העדרו של רצף כאמור מהווים השטחים שבתוכנית "יחידה תכנונית אחת", במובן זה שבין כל החלקות בתוכנית מתקיימת זיקה תכנונית משותפת. פסיקה והנחיה זו מבטלים את הצורך ביצירת "צינור" מלאכותי בתכונית רק לשן יצירת הרצף הקרקע.
3. יודגש עוד כי הנחיה זו קיבלה ביטוי בימים אלו בהצעת חוק מס' 449 מיום 15.03.2010 בנוגע לרפורמה בחוק התכנון והבניה (סעיף 200 להצעת החוק). בין היתר בהצעה כי:
"לעניין סעיף זה, לא יראו חלקות נכנסות שהרצף הקרקע שביניהן נוצר באמצעות רצועות קרקע צרה, לרבות רצועה כאמור המיועדת לדרך, לקווי תשתית או לייעוד דומה אחר, כשטח קרקע שמתקיים בו רצף קרקעי".